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社会资本进场 老社区迎来新气象

房产2020/12/14 18:20:34
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从失修失管到井然有序,42年的老社区迎来新气象。

建于上世纪70年代的劲松北社区,与北京最繁华的CBD相隔不过几公里,这个城市细胞的数年之变或能成为超大型城市老旧小区的改造范本。

改变源于社区的一个大胆尝试——引入社会资本参与小区改造。社会资本不仅支撑了部分改造资金,也承担起缺失多年的物业角色。

引社会力量补缺口

2018年7月前,劲松北社区面临着老旧小区的通?。何尬镆倒芾?、卫生差、停车乱、绿化无管护、治安事件频发。在一张老照片中,社区的街面被轧烂,两侧店铺外立面破旧。

“老旧小区改造最大的问题就是钱?!苯值莱鞘泄芾戆旃抑魅魏魏>?,根据北京市老旧小区改造的补助标准,每平方米补助5786元,而经测算,一平方米实际约需8400元。居民呼声高的加装电梯也面临资金不足。每部电梯朝阳区最高补助80万元,但根据管线改移的复杂程度,实际则需95万到130万元。

单靠政府补贴,无法完成量大面广的老旧小区改造工程。最终的解决办法是,“政府出一点,居民出一点,产权单位出一点,社会资本引进一点,用这‘四个一点’补上缺口?!?/p>

各家企业就改造方案举行了一场“路演”,由居民决定选择哪家企业。最终,北京愿景明德管理咨询有限公司(以下简称“愿景集团”)与劲松街道签订协议。

愿景集团投入3000万元,并与专业的责任规划师、设计师、管理团队多方协同作业,对劲松北社区的公共空间、服务业态、社区文化等4类52项任务清单实施改造提升。

小区治理更加有序了。劲松北社区党委书记陈波说,以前小区管理只靠居委会14人,难以面面俱到,现在物业人手有77人,更像个“大管家”。除了日常的24小时安保和环境保洁,居民的各项服务需求只需一个电话,3分钟受理,10分钟内上门。

针对小区人口特点,物业还延伸出“物业+养老”的模式。劲松北社区有3605户居民,其中37%是60岁以上的老年人,当独居老人需要陪伴就医、帮忙跑腿时,一个电话就能通过物业找到年轻人上门服务。

改造后的社区小公园,花草相间,景色怡人,小公园设置了桌椅、步道、乒乓球场和儿童娱乐设施。孩子玩耍、年轻人健身、老年人晒太阳都有了去处。

企业回报多来源、运营可持续

社会资本参与老旧小区改造少有先例。企业如何长效运营?社区与企业也在共同探索一条可持续发展之路。

目前,企业最主要的收益来自租金。愿景集团拥有对劲松北社区闲置低效的1600平方米空间20年的经营权。

紧邻小区大门处,曾经是危房的配套用房,如今成了居民的生活服务站。昔日破旧的自行车棚,配备了双层停车架、智能充电桩和电子摄像头。车棚北侧改造后低价出租给“匠心工坊”便民商店,生鲜超市、早餐店入驻,还为居民提供保姆家政、家电清洗以及配钥匙、换电池等服务。对百年义利等食品企业,以市场化标准收取租金。

愿景集团城市更新事业部高级经理郑旻砚曾在受访时透露,低效闲置空间经营所产生的租金收入占集团投资回报的46%,物业费占26%,停车费占19%,其他款项占9%。

以前,居民并没有物业缴费的习惯,社区施行“先尝后买”,居民感受到环境与服务提升后,觉得满意,可在一年中任何时间缴费,逐步引导使用付费,最终实现物业服务长期良性循环。

此外,街道设置为期3年的物业扶持期,通过政府购买服务的方式“扶一把”,帮助企业实现一定期限内的投资回报平衡。

汇民意民智 共建共享

物业服务于居民,居民也是物业服务的建言者。劲松北社区率先成立了物管会,鼓励居民对改造后的物业管理、便民服务等问题进行集中商议、共建共享。事前征求意见,事中监督,事后养护,居民全程参与。

72岁的朱振曾在改造中提出自己的看法,作为41年的老居民,他对小区再熟悉不过了。他反对在小区马路靠外侧方向安装长椅?!袄先松固粝不栋淹忍鹄椿?,车辆经过有安全隐患?!彼囊饧钪盏玫讲赡?。

在更细微处,社区的有机更新依然吸纳“身边人”:新建的理发店由曾在社区露天理发20多年的社区居民申师傅夫妇低价租用,原有车棚看车人被聘用为保洁人员。

北京市住房和城乡建设委员会提出,老旧小区综合整治要注重惠民实效,做到应改尽改。劲松北社区的探索之路,也是北京精细化管理的有益尝试。2020年5月1日起施行的《北京市物业管理条例》,将“支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理”写入其中。

按照国务院办公厅发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,我国2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户;到2022年,基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制。

劲松北社区的“美好会客厅”,迎接了来自全国各地的参观者。何海平说,目前看来,劲松模式是有效可复制的,已经推广到北京石景山、大兴等地的老旧小区。


来源:人民网

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